Mutuo fondiario e mutuo ipotecario: analogie e differenze

giovedì, 7 Gennaio 2021 Stefano Vendramini Balsamo

Tra i momenti importanti nella vita di una persona, l’acquisto di una casa (soprattutto se la prima) è sicuramente uno dei più significativi.

Tranne che non si abbia da parte un più che ricco gruzzolo, l’acquisto di una casa comporta la richiesta ad una banca, da parte dell’acquirente, di un prestito: il cosiddetto mutuo. L'acquisto di un immobile rappresenta una scelta importante e impegnativa sia per le giovani coppie appena sposate, che per i single o per le famiglie e, di conseguenza, richiede un'analisi attenta sulle proprie condizioni finanziarie e sul tipo di mutuo che si vuole stipulare. La scelta, solitamente, cade su due tipi di mutuo: mutuo fondiario e mutuo ipotecario, un tipo di finanziamento spesso confuso con quello ipotecario. Nonostante il mutuo fondiario ed il mutuo ipotecario possano sembrare molto simili, in realtà sono due forme di finanziamento profondamente differenti.E’ dunque bene conoscere la differenza tra il mutuo fondiario e il mutuo ipotecario, poiché nella maggioranza dei casi si pensa sia lo stesso tipo di contratto, ma non è così. Vediamo insieme che cosa s'intende per l'una e per l'altra tipologia di finanziamento, quali sono le caratteristiche dell'uno e dell'altro, a quali soggetti si rivolgono e le relative differenze.

Caratteristiche del mutuo ipotecario

Il mutuo ipotecario è l’accezione più generica per intendere un prestito concesso a fronte dell’accensione di un’ipoteca a garanzia del finanziamento. Si tratta, innanzitutto, di un finanziamento a medio o lungo termine la cui durata massima è creciuta negli ultimi anni rispetto ai 20 tradizionalmente previsti dalle banche italiane (normalmente si va oggi da un minimo di 5 anni ad un massimo di 30 anni, con alcuni istituti che sono disposti a concedere durate anche fino a 40 o 50 anni). Il nome deriva dal fatto che il mutuatario offre come garanzia del finanziamento richiesto un'ipoteca sull'immobile. Il suddetto bene può essere lo stesso per il quale si è fatta domanda di finanziamento oppure un altro immobile.

Il modello contrattuale è disciplinato dal codice civile e in senso generale il mutuo ipotecario può essere stipulato con qualsiasi soggetto, quindi anche non bancario. Tuttavia, di norma viene erogato da un istituto bancario.

Data la sua portata generale, questo tipo di mutuo è sottoscritto per acquistare, ristrutturare o costruire un immobile oppure per sostituire o rifinanziare mutui già esistenti con le medesime finalità. Potendo essere erogato anche per somme superiori rispetto al limite dell'80% del valore dell'immobile, conviene a coloro che non hanno liquidità per l'anticipo. Tuttavia è utilizzato per motivi diversi dall’acquisto della prima casa, in genere si usa per immobili non a fini abitativi, e ha dei costi mediamente più elevati rispetto al mutuo fondiario. Si usa il mutuo ipotecario ad esempio per richiedere liquidità aggiuntiva o un mutuo seconda casa.

La caratteristica principale di questo tipo di mutuo (da cui deriva anche la sua definizione nominale) è l’ipoteca che immancabilmente verrà accesa, in qualità di garanzia, sull’immobile in fase di acquisto. È naturale, infatti, che, per le cifre cospicue normalmente in ballo per l’acquisto di una casa, la banca richieda garanzie importanti allo scopo di rivalersi su di esse nel momento in cui il mutuatario (per dolo o per altre cause) dovesse interrompere il pagamento delle rate del mutuo. La registrazione dell’ipoteca ha durata ventennale dal momento dell’accensione del mutuo; In seguito a questa operazione l’abitazione verrà iscritta come ipotecata nel registro degli immobili presente alla conservatoria dei registri immobiliari. Il valore dell’ipoteca, normalmente, sarà normalmente più alto rispetto al valore reale dell’immobile. Questo per preservare la banca nello sfortunato caso in cui per far fronte al capitale erogato con gli interessi per rate non pagate, un giorno la banca dovesse entrare in possesso dell’immobile.

Qualora il mutuatario venisse meno al pagamento delle rate secondo il piano di ammortamento stabilito con la banca, quest'ultima ha il diritto di mettere in vendita l'immobile ipotecato, al fine di recuperare la parte di credito non restituita dal cliente. Se il mutuatario mancasse di corrispondere una sola rata, l'istituto bancario applicherà una mora sugli interessi da sostenere, ovvero applicherà una percentuale aggiuntiva sugli stessi.

Caratteristiche del mutuo fondiario

Il mutuo fondiario è una sotto-categoria del mutuo ipotecario, dato che per chiederlo è necessario accendere un’ipoteca di primo grado sull’immobile da acquistare. Tuttavia in molto confondono le due tipologie, che a ben vedere hanno alcune differenze. Il mutuo fondiario è un contratto stipulato tra una persona fisica (o persona giuridica) ed una banca per l'acquisto di un immobile a scopo abitativo; grazie a questo contratto la banca concede al cliente il finanziamento di una grossa somma di denaro per l’acquisto della prima casa.

Il mutuo fondiario è un finanziamento di medio o lungo termine. Nello specifico, la sua durata va da un anno fino a un massimo di trent'anni e prevede la stipula di un'ipoteca di primo grado sull'immobile a garanzia del credito da erogare. La caratteristica principale del mutuo fondiario è appunto che la banca accetta di finanziare il cliente soltanto a condizione che l’acquirente dell’immobile conceda alla stessa banca di iscrivere ipoteca di primo grado sul bene (art. 38 del TUB – testo unico bancario). Ciò implica che l’immobile oggetto dell’acquisto deve risultare libero da qualsiasi tipo di ipoteca.

Quando si parla di ipoteca di primo grado ci si riferisce alla prima ipoteca iscritta sulla struttura. Bisogna, infatti, considerare che su uno stesso bene si possono accendere varie ipoteche, ognuna delle quali è definita da un grado e il grado stabilisce la priorità con cui i singoli creditori possono soddisfarsi sull'immobile. Naturalmente avrà la priorità colui che detiene l'ipoteca di primo grado. Da considerare che l'ipoteca da accendere sul bene va fatta parallelamente all'erogazione del mutuo fondiario, ossia sono due operazioni da far procedere in contemporanea.

Tale tipologia di mutuo i differenzia dal mutuo ipotecario principalmente per il fatto che presenta precisi limiti riguardanti la finalità del finanziamento, il valore dell'ipoteca iscritta sull'immobile e la durata del rimborso.

Il mutuo fondiario è vincolato dalla limitazione d'uso, in quanto può essere concesso solo per l'acquisto o la costruzione di un’abitazione destinata a uso privato o la ristrutturazione della prima casa.

La somma rilasciata dalla banca per il mutuo fondiario non può oltrepassare l'80% del valore del bene ipotecato. In ragione di quest'aspetto, di solito, chi vuole sottoscrivere un mutuo fondiario dispone di una somma da versare alla banca in anticipo. Qualora il mutuatario avesse bisogno di una cifra maggiore, pari al 100% del valore dell'immobile, potrà ottenerla solo se fornisce all'istituto bancario un'ulteriore garanzia (ad esempio fideiussioni bancarie, polizze di assicurazione). Si tratta di un ampliamento del finanziamento a latere del mutuo fondiario che non può superare da solo tale soglia. Su questo punto è bene fare una precisazione, infatti la Corte di Cassazione ha precisato nell'Ordinanza 11543 del 2018 che nel caso in cui sia erogato un importo superiore all'80% del valore, l'atto è nullo. In precedenza si era soliti ritenere che tale "difetto" desse luogo soltanto ad una mera irregolarità amministrativa. Inoltre, se all'atto della richiesta di mutuo vi sono già delle garanzie ipotecarie sul bene, il limite dell'80% dovrà andare a coprire il capitale rimanente del precedente finanziamento e quello nuovo.

Il mutuo fondiario è regolamentato dalla Banca d'Italia che sancisce il massimo importo delle somme da concedere, determinato in base al valore del bene ipotecato o in relazione ai costi dei lavori di ristrutturazione da eseguire sullo stesso. Va sottolineato anche un altro aspetto importante di questa tipologia di contratto, ovvero il fatto che può essere stipulato solo se si deve procedere all'acquisto della prima casa.

L'erogazione del mutuo, avviene in un'unica soluzione ma, per evitare il rischio di revocatoria fallimentaria, solo dopo il consolidamento dell'ipoteca, ovvero trascorsi 10 giorni dalla sua iscrizione.

Ma quali sono i vantaggi derivanti da un mutuo di questo genere? Prima di tutto i tassi d'interesse passivi molto vantaggiosi. Ricordiamo che gli interessi passivi rappresentano un costo per il cliente e sono, in pratica, quelli pagati alla banca che elargisce la somma richiesta. Costituiscono, dunque, il guadagno di quest'ultima. Di norma per mettere a confronto le varie offerte bancarie dei mutui bisogna guardare a quanto ammonta il TAEG (il Tasso Annuo Effettivo Globale) che comprende il rimborso del capitale, gli interessi, le spese varie e le polizze assicurative. È il TAEG che dà il costo totale e annuale del mutuo da sottoscrivere.

In secondo luogo, chi opta per il mutuo fondiario avrà spese notarili ridotte e la durata lunga del finanziamento consente di godere di un regime fiscale agevolato. In aggiunta, i mutuatari, una volta estinta la quinta parte del debito, hanno l'opportunità di ridurre la somma ipotecata. Infine, possono estinguere anticipatamente il mutuo e una volta risolto il contratto, l'ipoteca sull'immobile viene cancellata in automatico, il che snellisce di molto le pratiche.

Infine è possibile estinguere il mutuo fondiario in qualsiasi momento, pagando le commissioni previste dal contratto stipulato con la banca, operazione che comporta la cancellazione automatica e immediata dell’ipoteca sull’immobile.

Riassumendo ecco le principali caratteristiche del mutuo fondiario che lo distinguono dal mutuo ipotecario:

deve essere stipulato necessariamente con un istituto di credito
può essere concesso solo per acquisto, ristrutturazione e costruzione di una prima casa;
la durata varia da un minimo di 1 ad un massimo di 30 anni, tanto che si parla di mutuo a medio-lungo termine;
può essere concesso fino ad un massimo dell’80% del valore dell’immobile (“loan-to-value”);
gode di condizioni economiche più vantaggiose, come i tassi di interesse applicati, gli sgravi fiscali e le spese notarili ridotte;
gli interessi passivi possono essere detratti dalla dichiarazione dei redditi;
Il mutuo fondiario è anche ipotecario ma non vale il contrario.

In sostanza si tratta di una tipologia di mutuo ipotecario più specifica e più vantaggiosa, che però può essere richiesta solo in determinate circostanze, ossia se l’immobile risulta come prima casa. Perché la legge riconosce questi vantaggi al cliente che ottiene il finanziamento? La legge riconosce un interesse pubblico alla tutela del mutuo fondiario, poiché grazie a questo tipo di contratto è possibile diffondere la proprietà immobiliare (la proprietà immobiliare è tutelata dall’art. 47 della Costituzione).

Per le banche il mutuo fondiario ha un'ulteriore differenza, infatti questo prevede che la banca non subisca l'eventuale revocatoria fallimentare

Caratteristiche in comune tra mutuo fondiario e mutuo ipotecario

Sia con il mutuo ipotecario che con il mutuo fondiario erogato da un istituto di credito, la banca, detta mutuante, e il cliente, denominato mutuatario, stipulano un contratto in base al quale la prima rilascia al secondo una determinata somma di denaro. Il debitore s'impegna a restituire il capitale ricevuto secondo un piano di ammortamento che prevede il pagamento di rate a un certo tasso d'interesse. Le rate possono essere mensili, bimestrali, trimestrali, quadrimestrali o annuali.

Per quanto riguarda il mutuo ipotecario è possibile trovare diverse tipologie e in particolare diversi tassi di interesse. Si può scegliere tra mutuo a tasso fisso o mutuo a tasso variabile. Il primo prevede che per tutta la durata del contratto sia pagata una rata di uguale importo con tasso d'interesse calibrato sulle condizioni del mercato al momento della stipula. Il mutuo a tasso variabile prevede invece che i tassi di interesse cambino in base all'andamento del mercato e di conseguenza l'importo della rata cambia nel tempo. Ricordiamo che il tasso fisso permette di avere una rata fissa e uguale per l'intera durata del mutuo, dunque, è ideale per chi non vuole essere sottoposto alle fluttuazioni del mercato. Il tasso variabile, invece, può comportare variazioni nell'importo delle rate legato al cambiamento del tasso d'interesse o, se fosse previsto dal contratto, un aumento del numero di rate da pagare.

Inoltre si possono adottare soluzioni miste, come il mutuo a tasso variabile con tetto massimo (cosiddetto “cap”) per chi vuole il tasso variabile senza l'incognita di una rata che potrebbe nel tempo lievitare eccessivamente. Un'altra soluzione possibile è il mutuo ipotecario a tasso doppio con rata divisa in due parti su una viene calcolato il tasso fisso e sull'altra il tasso variabile. Il mutuo a tasso misto, invece, prevede, sempre in base a quanto stabilito dall'accordo, il passaggio da un tasso fisso a uno variabile o viceversa. Le soluzioni proposte comunque dipendono dalle banche a cui ci si rivolge per il preventivo.

Un'altra alternativa è il mutuo a rata costante, questo vuol dire che la rata è sempre uguale, ma in base all'andamento del tasso Euribor e di conseguenza al variare dei costi connessi al tasso di interesse sarà possibile avere una diversa durata del piano di ammortamento. Infine, vi sono i mutui a rata crescente, questi prevedono che nel tempo la rata cresca.

Esistono diverse tipologie di mutuo fondiario da scegliere in base alle proprie esigenze e al periodo in cui si esegue la richiesta. In particolare è possibile anche in questo caso scegliere tra mutuo a tasso fisso e mutuo a tasso variabile. Il mutuo a tasso variabile prevede però anche delle varianti, infatti è possibile stipulare il mutuo fondiario a tasso misto, quindi per alcuni periodi si applica il tasso variabile e per altri il tasso fisso.. C'è il mutuo fondiario a tasso variabile con cap, cioè con tetto massimo e le altre soluzioni già viste.

Sia nel caso del mutuo fondiario che di quello ipotecario, se il cliente non riuscisse più per un motivo o per un altro a restituire la somma ricevuta, la banca ha il diritto di valersi sull'immobile, vendendolo.

Documentazione e tempistiche

Per la presentazione della domanda di mutuo ipotecario, sarà sufficiente consegnare alla banca

la documentazione preliminare che consisterà nella documentazione anagrafica standard (carta di identità e codice fiscale) e in quella reddituale (busta paga o dichiarazione dei redditi).
A questo si dovranno aggiungere tutte le certificazioni relative ad un’eventuale ipoteca preesistente sull’immobile che si sta per acquistare.

L’apertura di un mutuo fondiario, al giorno d’oggi, comporta dal punto di vista documentale tempi davvero rapidi e veloci. Si tratterà di consegnare all’istituto di credito scelto per la richiesta dell’erogazione del mutuo:

la documentazione anagrafica standard (carta di identità, codice fiscale) e aggiungere ad essa tutta la documentazione che attesti lo stato reddituale del richiedente (la busta paga o la dichiarazione dei redditi).
A questa documentazione andrà aggiunta, nel caso della ristrutturazione di un immobile, la certificazione di proprietà dell’immobile stesso ed un eventuale documento che comprovi l’inesistenza di ipoteche precedenti sull’immobile.

Una volta presentata la documentazione sarà la banca a procedere con le verifiche del caso e a dare l’eventuale parere favorevole all’erogazione del mutuo. Si tratta, normalmente, di un’erogazione in un’unica soluzione.

Il mutuo fondiario, sovrano indiscusso delle esecuzioni immobiliari.

In caso di pignoramento immobiliare il creditore fondiario gode di una situazione di estremo vantaggio grazie alla garanzia dell’ipoteca di primo grado.

Gode tuttavia di ulteriori privilegi in sede esecutiva. Il creditore fondiario infatti

non ha l’obbligo di notificare il titolo esecutivo e può notificare direttamente l’atto di precetto senza notificare il titolo esecutivo. In tal caso nell’atto di precetto devono essere inseriti gli estremi del mutuo (art. 41, 1° comma TUB – testo unico bancario);
puo’ proseguire il pignoramento immobiliare e recuperare il proprio credito avviando o proseguendo l’esecuzione forzata dopo il fallimento del debitore (art. 51 della Legge Fallimentare). Mentre il creditore ordinario (anche ipotecario) devi interrompere l’azione esecutiva ed aspettare di essere soddisfatto all’interno della procedura fallimentare, questo vincolo non si applica al creditore fondiario che, invece, può proseguire o avviare l’azione esecutiva individuale (art. 41, 2° comma TUB – testo unico bancario);
puo’ ricevere l’assegnazione diretta del prezzo di aggiudicazione. In questo caso, infatti, l’aggiudicatario (chi compra il bene immobile) può versare direttamente al creditore fondiario la parte del prezzo in misura corrispondente al suo credito (art. 41, 4° comma TUB – testo unico bancario). In questi casi, quindi, non è necessario attendere l’approvazione del piano di riparto. I soldi vengono generalmente versati sul conto della procedura ed il professionista delegato chiede al creditore fondiario di depositare l’atto di precisazione del credito entro un congruo termine.
puo’ ottenere il subentro dell’aggiudicatario nel contratto di mutuo. Se l’aggiudicatario (colui che acquista l’immobile nell’esecuzione) non dispone di tutta la liquidità necessaria per comprare il bene all’asta, può sostituire il debitore nel contratto di mutuo. In questo modo il creditore fondiario ottiene il subentro senza richiedere l’autorizzazione del giudice (art. 41, 5° comma TUB – testo unico bancario).

Che mutuo scegliere?

Occorre sempre valutare con attenzione i vantaggi e gli svantaggi di ogni tipologia di tasso, tenendo in considerazione non solo la situazione economica attuale ma anche quella in cui si prevede ci si troverà tra cinque, dieci, vent'anni per evitare di fare scelte avventate e sbagliate.

Il modo migliore per capire quale mutuo fa al caso nostro è confrontare le proposte delle diverse banche sui siti di comparazione mutuo online: basta inserire importo e finalità per conoscere in pochi secondi l’importo della rata mensile dei principali istituti di credito.